1. 부동산PF의 우발부채 94조. 보유현금 12조 – 건설사 부도 공포 확산
28일 좋은 신용보고서에 따르면 11개 주요 건설사 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 2022년 9월말 현재 우발부채는 94조2000억원이다.
채무인수(PF대출금액 또는 약정금액 또는 약정한도), 중도금대출, 유지관리업무, 책임준공 미준수 시 일반하도급업무에 대한 PF보증 등 개발사업 우발채무 발주자의 신용도보다는 프로젝트의 경영성과와 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 담보해 자금을 조달하는 금융기법이다.
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건설사별 현대건설 24조8000억원, 포스코건설 8조3000억원, GS건설 14조5000억원, 롯데건설 12조8000억원, 대우건설 10조2000억원, 태영건설 7조5000억원, HDC현대산업개발 6조원, KCC건설 3.2 조원, 동부건설 3조4000억원, 코오롱글로벌 2조원, 에이치엘디앤아이한라 1조5000억원 등이다.
같은 기간 건설사 현금흐름은 12조원에 불과했다.
금융권에서는 부동산 경기 침체가 심화되면서 부동산 PF 리스크가 개발업자의 재무 리스크에서 경영 리스크로 전이될 수 있다는 우려를 표명했다.
이는 미분양 주택이 계속 증가하고 부동산 가격이 계속 하락하여 면허의 불확실성이 증가하기 때문입니다.
현재 미분양 농지가 증가하고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 공시된 미분양 74면적은 10면에서 13면으로 늘었다.
해당 공간이 미분양 행정공간으로 지정되면 예비 사업자는 해당 공간에 대한 분양보증을 받기 위해 사전점검을 받아야 한다.
연체율 증가도 눈에 띈다.
지난해 9월 말 투자회사 부동산PF 부도율은 8.2%로 2021년 말(3.7%)보다 2배 이상 뛰었다.
저축은행(1.2%→2.4%), 카드자금(0.5%→1.1%), 보험사(0.1%→0.4%)의 연체율이 크게 늘었다.
2. 정부의 신규주택 공급 확대로 하반기 서울역 일대 복권주택 공급 예정
로또아파트는 서울역 후반부에 등장한다.
정부 공공 분양 아파트 ‘New: At Home’하반기 인서울 물량 추가를 검토 중이다.
27일 국토교통부에 따르면 국토교통부는 한국토지주택공사(LH) 및 지방자치단체와 공공임대주택 분양허가를 추가로 받기 위해 협의하고 있다.
모두 상반기에는 서울에 입지가 좋은 사회주택이 조성된다.
로 나온다
사전등록은 서울 동작구 본동 수도방위사령부 한강부지와 송파구 성동구치소에서 진행될 예정이다.
당초 예정지는 수방사 263호, 성동구치소 320호다.
국토해양부는 수방사 부지를 분양가상한제를 적용해 시세의 80% 수준에 분양하는 ‘일반형’ 공공분양 아파트로 계획했으나, 분양가 상한제를 적용하는 방안을 검토하고 있다.
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공유형은 분양가를 시세의 70% 이하로 고정하고 1.9~3.0% 연체대출 상품을 최대 5억원까지 지원한다.
하다.
3. 부동산 분야 전방위적 규제 완화로 거래량 증가 _ 추가 완화 검토 중
정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 대대적인 규제완화 정책을 펼치고 있다.
앞서 금융위는 ‘강남3구(강남·서초·송파)’와 용산-서초 등 규제부동산 지역에 대해 다세대주택 전세자금 대출한도(LTV)의 최대 30%를 지원하기로 했다.
구, 이달 말부터. 주택시장 위기가 지속되면 대출규제를 추가로 완화하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.
부동산 규제 완화와 세금 감면이 봄철 움직임에 대한 수요와 맞물리면서 매수 심리가 점차 높아지고 있다.
올해 1분기 수도권 아파트 매매물량은 2만5941채였다.
전년 4분기 대비 약 2배 증가했다.
서울·경기·인천 거래량 전분기 대비 증가, 주택 판매도 하락세를 멈췄다.
청약 시장도 회복세다.
28일 한국부동산진흥원에 따르면 3월 셋째주 전국 주택수급지수는 76.3으로 전주(75.4)보다 0.9포인트(P) 올랐다.
서울 주택매매수급지수는 전주(68.4)보다 0.9포인트 오른 69.3으로 3주 연속 상승했다.
세종은 80.8을 기록하며 전주 70선에서 반등한 뒤 10p 이상 상승해 80선을 넘어섰다.
1월 서울 아파트 실거래가는 전월대비 0.81% 올랐다.
지난 6월(+0.23%) 이후 7개월 만에 첫 인상이다.
지난해 초 760만원에서 600만원대로 떨어졌던 수도권 아파트 ㎡당 평균 매매가격은 올해 1월 700만원대로 회복했다.
전문가들은 특히 수도권을 중심으로 주택 거래가 본격화되면서 경기 회복에 대한 기대감이 높아지고 있지만 아직 회복이 시작됐다고 보기는 이르다는 지적이다.
부동산업계는 정부의 총부채상환(DSR) 비율 완화, 토지거래 허가구역 해제 등 규제 완화 방안을 논의하고 있으며, 정부는 가계부채와 주택시장 여건 등을 종합적으로 살펴보고 있다.
단독 주택 소유자의 LTV를 결정합니다.
추가 확장을 포함하여 추가 규제 완화가 요구됩니다.
4. 미국 상업용 부동산 위험
다음으로 상업용 부동산은 위기의 기폭제입니다.
다음 위기는 상업용 부동산이 될 것입니다.
상업용 부동산 시장에서 금리 상승으로 재융자가 매우 어려워지고 있습니다.
27일(현지시간) 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 또 다른 금융위기를 경고하는 코베시 서한의 트윗을 리트윗했다.
Kobeish Letter는 그날 다음과 같은 상업용 부동산 트윗을 올렸습니다.
“2.5조 달러 이상의 상업용 부동산 부채가 향후 5년 동안 만기가 도래합니다.
이는 역사상 가장 큰 규모입니다.
금리는 두 배가 되었고 상업용 부동산 활용률은 60-70%에 불과합니다.
재융자 대출은 엄청나게 비싸고 다음 위기까지.”
특히 상업용 부동산 대출의 70%가 소규모 지방은행에서 나온다고 지적했다.
머스크는 이 글을 리트윗하며 “여기가 주택담보대출이 추가되어야 하는 부분”이라며 “지금까지 가장 심각한 문제”라고 덧붙였다.
머스크의 트위터를 잡아라 머스크가 거론한 이후 관심은 상업용 부동산 시장에 집중됐다.
사실 대부분의 전문가들은 다음 위기가 상업용 부동산 시장에 있을 것이라는 데 동의합니다.
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